Ten blog jest przeznaczony dla osób skupionych na biznesie.

Osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny w banku musi spełniać dwa najważniejsze warunki, mianowicie zdolność kredytową oraz zgromadzić odpowiedni wkład własny. Bardzo często okazuje się, że spełnienie tego drugiego warunku jest trudniejsze niż pierwszego.

Czym jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to osiąganie stałych dochodów pozwalających systematyczną na spłatę rat zaciągniętego kredytu. Obliczając zdolność kredytową bank poza dochodami bierze pod uwagę wiele jeszcze innych czynników. Generalnie jednak banki przyjmują, że rata nie może przekraczać wysokości 40-50% dochodu.

Obecnie przy systematycznie rosnących dochodach większość osób ubiegających się o kredyt hipoteczny nie ma problemów ze zdolnością kredytową.

Ile wkładu własnego kredyt hipoteczny wymaga?

Zgodnie z rekomendacją KNF od 2019 r. wkład własny przy kredycie hipotecznym wynosi 20%. Jednak dla wielu klientów okazało się to barierą nie do przeskoczenia. Wielu klientów musiało zrezygnować.

Banki nie chcąc tracić klientów korzystają z furtki, którą stworzyła KNF i większość z nich wymaga tylko 10% wkładu. Jednak obwarowane jest to dodatkowymi warunkami, przede wszystkim dodatkowym ubezpieczeniem. Niestety zwiększa to koszty kredytu.

Generalnie wkład własny powinien być jak największy, bo znacząco obniża koszty, które trzeba zapłacić od kredytu. Wkład własny obniża kwotę właściwą i tym samym odsetki. Dodatkowo przy dużym wkładzie własnym można indywidualnie negocjować warunki z bankiem.

Co może stanowić wkład własny?

Wbrew pozorom nie musi to być gotówka, chociaż jej posiadanie wiąże się z najmniejszymi formalnościami. Bank nie wymaga jej wpłaty na swoje konto, wkład własny wpłacany jest na konto sprzedającego. W przypadku developera sprzedającego mieszkania na rynku wtórnym nie stanowi to większego problemu i zagrożenia.

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym trzeba zachować większą ostrożność. Podpisując umowę przedwstępną wystarczy wpłacić tylko niewielką zaliczkę, a resztę po podpisaniu umowy końcowej u notariusza. Akt notarialny będzie wystarczającym dokumentem do uruchomienia kredytu.

Oprócz gotówki wkładem własnym mogą być:

• działka,
• zgromadzone materiały budowlane i wykonane prace,
• inna nieruchomość należąca do kredytobiorcy,
• książeczka mieszkaniowa,
• darowizna od rodziny,
• środki zgromadzone na IKE.

Nie wszystkie działki bank uzna za wkład własny. W grę wchodzą tylko działki budowlane z udokumentowanym prawem własności. Kredyt hipoteczny pod działkę rolną nie wchodzi w grę, ponieważ działki rolne mogą być sprzedawane tylko rolnikom lub Agencji Mienia Rolnego, a w razie kłopotu ze spłatą kredytu, to dla banku zbyt duże utrudnienie.

Jeżeli Twój dom już powstaje, to na pewno masz faktury za materiały budowlane i wykonane prace, to przedstaw je bankowi i tym samym zwiększ swój wkład własny.

Założone w latach 90. ubiegłego wieku książeczki mieszkaniowe objęte były premią gwarancyjną. Większość osób już z nie skorzystała, ale jeśli jeszcze ją posiadasz, to ją zlikwiduj. Na wypłatę pieniędzy będziesz czekać 3 miesiące.

Darowizna od najbliższej rodziny to też dobry sposób na zwiększenie wkładu własnego, tym bardziej że nie pociąga za sobą obowiązku podatkowego, jednak musi być zgłoszona do US.

Jeśli jesteś zapobiegliwy i posiadasz od kilku lat IKE, to zgromadzone na nim środki także mogą powiększyć wkład własny.

Jak obliczyć wkład własny?

Teoretycznie wydaje się być to dość proste, bo 10 lub 20% z określonej kwoty można wyliczyć w pamięci. Jednak jak zwykle rzeczywistość lubi zaskakiwać. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań kupowanych na rynku wtórnym.

Przed udzieleniem kredytu bank dokonuje wyceny rynkowej nieruchomości. Najczęściej jest ona niższa od kwoty wnioskowanej. W praktyce oznacza to, że może zabraknąć Ci kwoty na sfinalizowanie całej transakcji. Warto wtedy skorzystać z internetowych kalkulatorów kredytowych i dokładnie wyliczyć kwotę wkładu własnego. Zamiast wpłacać 20%, wpłacisz 15% i staniesz się właścicielem wymarzonego mieszkania.

Na co jeszcze trzeba się jeszcze przygotować?

Wkład własny to największy wysiłek finansowy związany z nabyciem własnego mieszkania, ale nie jedyny. Musisz być przygotowany na dodatkowe wydatki związane z podpisaniem umowy notarialnej, opłaceniem rzeczoznawcy, prowizji dla banku, opłaty skarbowej i ewentualnej prowizji dla biura nieruchomości. Większość tych opłat obliczana jest procentowo od wartości nieruchomości, co ostatecznie daje spore kwoty. I jeśli nie masz odpowiedniej rezerwy, to może okazać się, że zamiast 20% wkładu własnego wpłacisz do banku 10% a reszta będzie stanowiła bezpieczną rezerwę.